Оцінка нерухомості
Рубрики :Финансы
Найважливішою складовою підготовки будь-якої операції з нерухомістю є її грошова оцінка. Професійний незалежний підхід до визначення реальної вартості житла багато в чому дозволяє сформувати справедливу ціну на нього. Адже без правильно складеної оцінки завжди є ризик недоотримати частину вартості будинку (для продавця) або значно переплатити (для покупця). Оцінка житлової нерухомості може бути нормативною або експертною.
Нормативна оцінка, згідно чинного законодавства, стосується земельних ділянок тільки в разі прийняття такого об’єкта в спадок або його дарування. Тобто тоді, коли власник отримує нерухомість безоплатним шляхом. Нормативна оцінка потрібна для того, щоб визначити розмір державного мита, а також земельного податку, тощо.
Експертна оцінка нерухомості проводиться тоді, коли потрібно визначити її реальну ринкову вартість для укладення договору оренди або купівлі-продажу. Якщо мова йде про будинок, то така оцінка використовується тільки як орієнтир і не є обов’язковою. Якщо продається і земельна ділянка, то експертна оцінка вважається обов’язковою умовою.
Для нарахування податків завжди використовується вартість, зазначена в договорі купівлі-продажу. При цьому вона може бути нижче оціночної вартості житла. Тому податок буде стягуватися з оціночної вартості в таких випадках. Оцінка обов’язково проводиться фахівцем. Він може використовувати один з трьох методів, що вважаються загальновизнаними. Наприклад, це прибутковий метод, який заснований на розрахунку вартості, що виходить з поточної величини очікуваних доходів від використання цього об’єкта. Також може бути використаний витратний метод (тобто на основі розрахунку суми витрат на відтворення такого об’єкта нерухомості) і порівняльний метод (в даному випадку проводиться порівняльний аналіз ціни продажу аналогічних об’єктів).
Вибір конкретного методу завжди залишається на совісті оцінювача. Причому оцінку може проводити тільки суб’єкт, який має відповідну ліцензію (нормативну оцінку землі можуть проводити тільки юридичні особи). Проведення оцінки означає виконання цілого комплексу робіт, складність яких залежить від особливостей конкретного об’єкта нерухомості. Здійснюється оцінка в кілька етапів, що включають візуальний огляд об’єкта, вивчення документів, оцінку поліпшень на земельній ділянці, зіставлення даних отриманих з використанням різних підходів і т.д.