Как не состариться, ожидая молодежный кредит? +
Рубрики :Финансы
У тех молодых людей, которые мечтают о собственном жилье, выбор невелик: ехать на заработки за границу, копить деньги с надеждой, что лет через 15-20 их хватит на покупку хотя бы крошечной, но своей квартирки, или рассчитывать на милость богатых (если таковые имеются) родителей или завещание обеспеченных жильем бабушки и дедушки
Есть, правда, еще один вариант приобрести квартиру в кредит, причем специальный, молодежный, который отличает льготный период кредитования и более низкий банковский процент. Но так ли это просто, как кажется?
Председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Валерий Омельчук не скрывает, что проблем хватает. Даже не ожидала услышать от него столько откровенных признаний, потому что знаю, как высокие мужи не любят говорить откровенно о «колючем» квартирном вопросе. Есть молодая семья, не имеющая ни средств, ни реальной возможности их заработать для того, чтобы купить квартиру за «живые» деньги. Как быть в такой ситуации? Чтобы было понятно, какая роль в жилищном вопросе нашего Фонда, скажу несколько слов о его работе. Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству при Кабинете Министров был основан специально для того, чтобы путем долгосрочного кредитования создать условия для обеспечения молодых семей, не имеющих возможности за собственные средства построить или купить жилье. Есть закон о содействии социальному становлению и развитию молодежи, который предусматривает, что молодая семья или одинокий молодой человек может получить долгосрочный кредит на 30 лет для строительства или приобретения жилья. Что такое молодая семья? Это семья, в которой возраст супругов не превышает 30 лет. Возраст одинокого молодого человека не должен превышать 28 лет. Кредит предоставляется на следующих условиях: на 30 лет под три процента годовых, если нет детей. Если в семье рождается ребенок или имеется неполная семья с одним ребенком, тогда кредит становится беспроцентным. Если двое детей, то за счет государства погашается 25 процентов кредита, трое и больше 50 процентов.
То есть эта государственная программа реально направлена на улучшение демографической ситуации в стране. Она финансово заинтересовывает молодые семьи в рождении детей. Для получения кредита необходимо состоять на квартирном учете, поскольку программа рассчитана на поддержку собственно социально незащищенных семей.
Бывают же разные случаи. Есть много конкретных примеров, когда, скажем, в двухкомнатной квартире живут три поколения, то есть дедушка с бабушкой, отец и мама и их дочь или сын со своей семьей. Этакое коммунальное общежитие. Это один из вариантов.
Другой вариант: у родителей, например, один ребенок, ему уже 20 лет, живут в трехкомнатной квартире и хотят приобрести отдельное жилье для этого сына или дочери. Здесь ограничения, по моему мнению, нужны, и они вполне оправданы и справедливы. Еще одно требование для получения кредита это платежеспособность. Понятно, что кредит нужно выплачивать, поэтому молодая семья или одинокий молодой человек должны получать зарплату, которая является достаточной для его погашения. В зависимости от количества членов семьи, наличия льгот на детей, количества комнат в квартире ежемесячно нужно платить примерно от 1000 до 3000 гривен. По моему мнению, это очень выгодно. Для сравнения: некоторые, снимая двухкомнатную квартиру, скажем, в Киеве, платят 500 долларов в месяц. Но это за аренду чужого жилья. Другая проблема в том, что желающих получить кредит очень много… Если брать в цифрах, то сколько конкретно? Фонд начал предоставлять кредиты молодым семьям с 1998 года. Поначалу суммы, выделяемые на кредитование из государственного и местных бюджетов, были незначительны. В 1998-1999 гг из государственного бюджета было выделено шесть миллионов гривен, а это всего-всего около ста квартир. То есть это были первые шаги отработки механизмов, создание структуры Фонда сейчас мы имеем представительства во всех областях Украины.
Позже поступления и из государственного, и из местных бюджетов выросли, и за последние четыре года на кредитование было выделено 204 миллиона гривен, прокредитовано более четырех тысяч молодых семей. Но желающих значительно больше. За этот период во всех 27 региональных отделениях Фонда обратились за консультациями более 150000 молодых семей, а как потенциальные заемщики (т.е. они имеют все основания для получения кредита) зарегистрировались около 95 тысяч.
Поэтому потребность в кредитовании колоссальная, однако возможности Фонда пока не так велики. Но в 2002 году мы разработали долгосрочную государственную программу обеспечения жильем на 2002-2012 годы не менее семидесяти тысяч молодых семей. Расписаны источники финансирования как из государственного, так и из местных бюджетов, а также предусмотрено привлечение внебюджетных источников. Чтобы стать на квартирный учет, нужна прописка. Возникает, по сути, абсурдная ситуация. Прописки как таковой в Украине нет, ее отменили, и одновременно выясняется, что без нее не обойтись. Только желание не может быть основанием для получения государственного кредита. На сегодня законодательство четко определяет условие пребывание на квартирном учете… И опять же получается замкнутый круг. Скажем, молодая семья не стоит на квартирном учете, так как не имеет прописки. Но далеко не во всех случаях это означает, что молодые супруги живут в удовлетворительных условиях. Семья, например, теснится в общежитии или снимает квартиру. Неужели этого недостаточно для того, чтобы претендовать на улучшение жилищных условий за счет кредита? К этому вопросу нужно подходить строго с юридической точки зрения. Законодательство требует пребывания на квартирном учете, и мы не можем решать эту проблему. Дай Бог устроить молодые семьи, которые имеют все необходимые документы. Если Фонд будет заниматься еще и тем, что будет ставить кого-то на квартучет, то вообще ничего не сделаем. Есть много нюансов. Скажем, семья стоит на квартирном учете в Полтаве, но хочет получить кредит в Киеве. Это тоже на сегодня невозможно. Но стратегия работы Фонда заключается в расширении пакета предложений для наших заемщиков. Каким образом? До 2002 года мы предоставляли кредиты только на строительство и реконструкцию жилья. Но ситуация такова, что в регионах, особенно в восточных, приобретение жилья в несколько раз дешевле, чем его строительство. Поэтому Фонд разработал положение о кредитах и на покупку жилой площади. То есть за счет кредита можно будет приобрести жилье, которое, грубо говоря, уже было в употреблении? Все зависит от заемщика: хочет он купить новое жилье или желает приобрести его на вторичном рынке, что, конечно, будет стоить значительно дешевле. Есть у нас наработки и в других направлениях. Уже в этом году мы начнем привлекать кредитные ресурсы коммерческих банков для того, чтобы обеспечить больше для кредитования.
Но процентная ставка коммерческих кредитов составляет 20 и более процентов годовых. То есть если молодая семья возьмет кредит на пять лет, то за этот срок ей придется возвращать два кредита, потому что нужно будет платить еще и 20 процентов годовых. Мы учли такой механизм, и уже в государственном бюджете на следующий год предусмотрели определенную сумму в качестве компенсации молодым семьям процентной ставки за ресурсы, которые она получит за счет коммерческих банков. Но льгот в этом случае не будет: банки не могут предоставлять льготы за счет государственного бюджета.
То есть речь идет о том, что под невысокий процент годовых пять, семь, десять процентов молодая семья сможет получить кредит не на 30, а, скажем, на 10 или на 15 лет, но без льгот. При этом, возможно, снято требование об обязательном пребывании на квартирном учете. Такой пакет предложений сейчас прорабатывается. Кроме того, на рассмотрении программа по привлечению для долгосрочного кредитования кредита Всемирного банка. Это тоже, очевидно, будет способствовать смягчению требований к заемщикам.
Относительно механизма кредитования. Один из представителей молодой семьи подписывает кредитное соглашение. В коммерческом банке открывают лицевой счет, на который заемщик делает первый взнос. Он составляет шесть процентов от суммы кредита и разбит на две части: три процента нужно уплатить при заключении сделки, остальные три при вселении в квартиру. 94 процента от размера кредита перечисляет на счет заемщика Фонд. По условиям договора эти средства нельзя использовать на что-то другое, кроме строительства или приобретения конкретной квартиры. Каким образом Фонд обеспечивает себе гарантии возврата кредита? Когда семья уже вселяется в квартиру, одновременно со свидетельством собственности мы оформляем и договор о залоге. Итак, квартира находится в залоге у Фонда. А это значит, что ее нельзя продать, подарить или обменять, пока полностью не будет уплачен кредит. Если семья его не вернет, то мы вынуждены будем выселить ее или переселить в меньшую квартиру. Скажем, вы покупаете трехкомнатное жилье, а выплатили только за две комнаты и дальше не платите. Тогда мы с вашего согласия, а если вы не согласны, то через суд, переселяем вас в меньшую квартиру, а вашу передаем другому заемщику, который исправно платит кредит. Какие документы нужны для получения кредита? Основные документы это паспорт, который свидетельствует о возрасте заемщика, справка о пребывании на квартирном учете, справка о составе семьи и справки с места работы о том, что вы работаете и получаете соответствующую зарплату. Кроме того, нужно написать заявление, заполнить анкету. Фонд вмешивается в выбор фирм, предприятий, которые будут заниматься строительством жилья? Однозначно. Подписывается трехстороннее соглашение между Фондом, заемщиком и подрядчиком, который строит жилье. Чтобы определить подрядчика, который за меньшую цену построит высококачественное жилье, Фонд проводит тендер. Заемщику предлагают конкретное жилье в конкретных домах. То есть, подписывая кредитный договор, вы знаете, что ваша квартира будет построена, скажем, в декабре 2013 года по такому-то адресу, планирование такое-то, окна туда-то. Итак, заемщик не покупает кота в мешке. Он является прямым участником процесса и может контролировать строительство. Если у заемщика есть претензии, он имеет право обратиться в Фонд с тем, чтобы пересмотреть условия кредитного соглашения, разорвать его или подать в суд. Часто бывают такие случаи? Бывает. К сожалению, очень неритмично финансируют из государственного бюджета, из местных бюджетов, поэтому Фонд не всегда может выполнять свои обязательства перед строителями и срывает графики финансирования. Соответственно, строители срывают графики сдачи объектов в эксплуатацию. Сколько времени приходится ждать кредит? Я уже говорил, что желающих 95000, а прокредитовано только четыре тысячи. Разумеется, если ситуация не изменится, то многие семьи никогда не получат кредит. Надо смотреть правде в глаза. Для выполнения программы необходимо привлечь дополнительные источники финансирования, принять соответствующие законы. Рассчитывать только на государственный и местные бюджеты нереально. Они не смогут за десять лет обеспечить 5,8 миллиарда гривен, необходимые для реализации программы кредитования. Жилищная проблема в Украине стоит очень остро, так же как и демографическая. Украинцы обеспечены жильем в 3-3,5 раза хуже, чем население в развитых странах Европы. И все-таки, если взять, скажем, конкретно Киев. Долго заемщики ожидают кредит? От полугода и до бесконечности. Потому что сегодня нет возможности (и она с неба не упадет) обеспечить всех желающих. Есть установленные пределы кредитной суммы, на которую может рассчитывать заемщик? Методика расчета размеров кредита утверждена Кабинетом Министров, и здесь у нас нет каких-то вариантов для самодеятельности. На семью есть нормативный размер кредита, превысить который мы не можем. Меньшую сумму дать можем. Например, мы подсчитали, что такая-то семья имеет право получить максимально 450 тысяч гривен кредита. А они говорят: «Нам не нужно 450 тысяч, мы возьмем только 100 или 150, чтобы легче было возвращать кредит». Максимум, который мы можем предоставить, устанавливается с учетом нормативной площади: 21 квадратный метр на каждого члена семьи плюс 20 квадратных метров на семью. Скажем, для семьи из трех человек нормативная площадь составляет 83 квадратных метра (3 х 21 20). Это небольшая трехкомнатная квартира.
Вторая норма, берется для расчета максимального кредита стоимость квадратного метра. Она не должна превышать среднюю стоимость строительства одного квадратного метра жилья в конкретном регионе. Например, в Киеве по состоянию на четвертый квартал 2012 года эта средняя стоимость 1465 долларов. Умножаем их на 83 квадратных метра и получаем максимальную сумму кредита, которую может получить в Киеве семья из трех человек.
Бывают ситуации, что заемщик хочет взять квартиру в доме, где стоимость квадратного метра превышает среднюю. Скажем, 1465, а 1800 долл. Или семья желает взять на троих не 83 квадратных метра, а, например, 100. Она имеет право и на то, и на то, но в таких случаях должна доплачивать за дополнительные метры или за дополнительную стоимость каждого квадратного метра. Но, конечно, жилье, которое хочет получить заемщик, не должно быть элитным. В каких регионах самые длинные очереди на получение кредитов Фонда? Однозначно в Киеве. Далее идут Харьковская область, Донецкая, Днепропетровская. В принципе, и в западном регионе достаточно много желающих: во Львове, Черновцах. Могут получить кредит семьи, живущие, так сказать, «на веру», в гражданском браке? В законе это не предусмотрено. Должно быть свидетельство о браке. Если молодые люди встретились где-то на улице, взялись за руки, пришли и сказали: «Дайте нам кредит», мы не можем этого сделать.